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　　1案情简介

　　费某是某小区居民，因其所居住的房屋墙面渗水，向物业反映后，物业一直推诿、不解决问题，故以物业服务不到位为由停止缴付物业管理费。

　　2022年10月，物业因为追缴不回拖欠的物业费，于是向徐汇区住宅小区物业纠纷人民调解委员会申请调解，要求费某一次性付清拖欠的物业管理费3万余元及滞纳金。

　　2调解过程

　　调解员接到该案后，立即梳理案件详情、了解纠纷始末。费某表示，自己居住的房屋从三年前开始墙面就有渗水，却一直得不到妥善解决，对日常生活造成严重影响。对此，物业解释称，自接到费某的保修要求后，就立即安排修理工上门查看，找到原因系外墙面开裂所致。若要修理则需动用小区房屋维修基金，已上报业委会，但迟迟没有回复，故无法进行维修，责任并不在物业。

　　根据双方陈述，调解员向当事人进行了释法说明，针对事情的原委和存在的焦点问题进行了详细阐述。

　　第一步：答疑解惑

　　•什么是物业管理费？物业是否不作为？

　　物业管理费是物业公司提供与业委会签订服务合同中约定的保安、保洁、绿化养护和公共设施设备的保养服务的费用。只要物业公司履行了合同约定，小区业主就应该按时缴付管理费。调解员查看相关合同文件，并询问费某对其中约定的服务是否认可。费某表示认可，但是对物业公司三年来所做工作不予认可。

　　调解员接着补充道，关于小区房屋维修，如果属于房屋承重结构或围护结构损坏，这部分是需动用房屋维修基金来进行修理。根据《民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。也就是说，动用小区房屋维修基金需要业委会征得业主同意，手续完备后才能实施受损房屋的维修，因此并非是物业公司不作为。

　　第二步：给出建议

　　•遇到类似问题时，物业该如何处理？

　　小区物业在管理服务过程中，常常遇到类似问题，对此，调解员也给出了处理方式。

　　首先，在接到业主的报修后，应在规定的时间内上门查勘房屋损坏情况，如确需动用维修基金的，应书面向业委会提出动用基金申请报告和修理方案、预算等，并做好备案工作，定时要求业委会给予答复。

　　其次，当业委会迟迟不予答复或业主征询意见未通过时，应立即将此情况反馈给报修业主。同时，如因业委会或部分业主不同意动用维修基金导致无法维修的，物业公司也可以按照《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》中第十五条“经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房屋管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房屋管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十六条第二款规定在专项维修资金中列支。”的规定来执行。

　　这样从业主的角度出发，为他们解决实际困难，一定能得到业主的理解和支持。如果当初本案当事人双方能有效沟通，就不会导致误会的情况发生。

　　对此，物业公司表示接受这样的处理方式，也对没有及时给费某反馈消息、给其带来不便进行道歉，并主动放弃滞纳金。物业还表示会根据调解员指出的方式再和业委会沟通，尽力维护费某的合法权益。费某表示之前可能对物业有所误会，在物业主动表示放弃滞纳金后，费某同意付清所欠的物业费，至此一场物业纠纷成功调解。

　　3调解结果

　　经调解，双方当事人签订了调解协议书：

　　1.费某向某物业公司支付2019年1月至2022年1月的物理管理费用共计3.2万元；

　　2.物业公司放弃滞纳金，不再追究；

　　3.双方无其他争议。

　　费某随即当场支付了拖欠的物业管理费用。经回访，物业根据调解员的建议成功推进业委会维修事宜，双方均对调解结果表示满意。

　　案例点评

　　物业服务合同纠纷案件看似简单，但要让业主理解物业公司的难处、认识自己行为的不妥并自愿付清欠缴的物业管理费却不简单。小区住宅维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主共有。动用这部分资金，需要制定维修资金使用方案，提交业主大会征得所在房屋的全体三分之二以上业主同意后方可动用。本案中，调解员在照顾当事人情绪的基础上，通过合理运用法律法规知识及相关实践经验，耐心开导、劝说双方当事人，做到调解结果使双方满意。

　　物业公司与业主之间的关系看似对立，实则相互依存、紧密相连。调解员在调解过程中，为物业公司考虑的同时，也应从业主的角度出发为他们解决现实问题。如此不仅能保护物业公司的合法权益不受侵害，也能帮助业主解决实际困难，让业主感到温暖。